בפסק דין שעניינו בכלל החובה לשלם מע"מ על תשלומים המשולמים על ידי דיירים לבתי הדיור המוגן, מתאר בית המשפט העליון את מטרות הדיור המוגן כך:
"יש לראות את הסכמי הדיור המוגן כהסכמים היוצרים מערכת יחסים במסגרתה מתקשר הדייר עם בית הדיור המוגן במטרה ליהנות ממעטפת רחבה של שירותים, הכוללת רכיב של מגורים לצד סל רחב של שירותים נוספים. רכיב המגורים אכן מהווה רכיב משמעותי בעסקאות לדיור מוגן, אך גם ה"שירותים הנוספים" הם רכיב משמעותי העומד בפני עצמו… המאפיין העיקרי אשר מבדיל בין דיור מוגן לבין שכירות רגילה, הוא שלצד הזכות למדור ניצב סל שירותים רחב ומגוון בתחומי החברה, התרבות, הרפואה והסיעוד, מהם נהנה הדייר."
"אילו יסוד המגורים היה היסוד העיקרי בעסקה, הדייר הקשיש לא היה עוזב את ביתו כדי לעבור להתגורר בדיור מוגן, או שהיה מעדיף לשכור דירה קטנה יותר בשכירות רגילה. הדעת נותנת, כי בחירתו של אדם לעזוב את ביתו בו התגורר שנים הרבה, ולעבור להתגורר בדיור מוגן, בדירה אשר ברוב המקרים שטחה קטן בהרבה מביתו אשר עזב, נובעת במידה רבה מרצונו לקבל את השירותים הנלווים למגורים. דרכו של עולם, שככל שחולפות השנים נזקק אדם לשירותים אלה יותר מבעבר, אם בהיבט של תדירות, אם בהיבט של נגישות.
"לכך יש להוסיף את עצם קיומן של מחלקות סיעודיות כמעט בכל בית לדיור מוגן, מה שמבטיח כי חלילה בבוא יום פקודה "במדרון הזיקנה", יתאפשר לקשיש להמשיך לשהות באותו בית מוגן."
מקריאה חלקית בפסק הדין שהבאתי כאן אנו לומדים שבקבלת ההחלטה של אנשים לעבור ולהתגורר בדיור מוגן עליהם ללבוש "משקפי זמן" ולנסות לראות את עצמן, יכולותיהם, צרכיהם ואפילו רגשותיהם בטווח זמן בלתי ידוע.
החוזים שהדיור המוגן יבקשו שתחתמו עליהם הם בעלי עשרות עמודים ומאות סעיפים. עם זאת, רוב החוזים דומים וכבר כוללים את התיקונים שבתי המשפט הכריחו אותם להכניס להגנתכם, ובשוק יש עורכי דין שמתמחים בקריאת החוזים הללו, אם תרצו.
במאמר זה אצביע רק על הנושאים העיקריים להם אתם צריכים לשים לב, מניסיוני:
- האם הדיור המוגן מאפשר מגורים של מטפל/ת סיעודיים והאם הדירה בה בחרתם כוללת חדר נוסף עבורם? עד לפני כמה שנים סירבו בעלי הדיור המוגן לאפשר בכלל את כניסתן של המטפלות הסיעודיות אל בתי הדיור המוגן. אנשים זקנים המלווים במטפלות העלו אצל בעלי הדיורים המוגנים את החשש שמא ירתיעו מראות אלה לקוחות פוטנציאליים מלהצטרף כדיירים. כיום, אחרי שדיירים עמדו על זכותם לליווי מטפלות, יש דיורים מוגנים המספקים חדרים משותפים למטפלות או מאפשרים מגורים בדירת הדיירים. בדקו זאת וקחו בחשבון את הצורך שיכול לעלות ועלותו הנוספת שאיננה נמוכה.
- עוד באותו עניין – חשוב לזכור שמוסדות הדיור המוגן מרוויחים בכל פעם שדירת מגורים מתפנה ומאפשרת הכנסת דיירים חדשים אליה. הפינוי יכול כמובן להגיע עקב מותו של הדייר, ועל כך אין לנו שליטה. אבל, הפינוי יכול גם לנבוע עקב ההכרזה על הדייר כ"סיעודי הזקוק להשגחה" והניסיון להעבירו להתגורר במחלקה הסיעודית באותו בית דיור מוגן, או במוסד קרוב בבעלות אחרת. למחלקה אליה יידרש האדם הזקן לעבור במקרה כזה לא בהכרח יקראו "סיעודית", לפעמים היא תיקרא "תומכת". יכול להיות שאין לכם התנגדות לעבור למחלקה הסיעודית בבוא העת, ואולי כן. הבעיה היא מי קובע שאתם אכן במצב סיעודי? בחוזים רבים אתם מתבקשים להסכים שמצבכם יוכרע על ידי אנשי צוות של הדיור המוגן: רופאת המוסד, אח/ות המוסד והעובדת הסוציאלית. לא שהאחרונים אינם מקצועיים, הם פשוט נגועים בניגוד עניינים. חשוב לשים לב ולנהל מו"מ לגבי זכות ההכרעה של המוסד.
- הפתרון: ייפוי כוח מתמשך – מאז כניסת התיקון לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופוסות, בשנת 2017, יכול כל אדם לערוך ולחתום על מסמך בשם "ייפוי כוח מתמשך (עליו הרחבנו במאמר הקודם) בו האדם קובע מי יהיה אחראי על ענייניו הכספיים והרפואיים במידה ויחלה באחת מהמחלות הנפוצות בגיל הזיקנה, כגון דמנציה (אלצהיימר היא מחלת הדמנציה הנפוצה ביותר), פרקינסון וכו'. לאחר שהבינו את חשיבות המסמך, החלו הדיורים המוגנים, ובצדק לדעתי, לבקש מהדיירים שלהם לחתום על מסמך שכזה. כך, ניתן להימנע ממצב בו הדיור המוגן ימצא עצמו מתמודד עם דייר עם דמנציה, או נאלץ לקבוע כי על הדייר לעבור למחלקה הסיעודית, לקוות לשיתוף הפעולה של בני המשפחה ולהמתין להליך אפוטרופסות בבית המשפט שעלול להימשך זמן רב, בעיקר במקרה בו קיימת במשפחה מחלוקת. יש לזכור כי הבעלים רוצים לדעת אל מי לפנות במידה והדייר או הדיירת שלהם הפכו לבלתי כשירים לקבל החלטות, או לבלתי אחראיים לתשלומים שהם משלמים ולחיובים שהם צוברים. כאמור, לייפוי כוח מתמשך הקדשנו פרק נפרד, אבל חשוב לזכור שהליך המעבר לדיור מוגן חייב לכלול חתימה על ייפוי כוח מתמשך בו אתם בוחרים את האנשים שיקבלו עבורכם החלטות. עליכם לומר להם, בכתב, מהו רצונכם באותה העת.
- לא ניכנס כאן לשיקולים הכספיים הכרוכים במעבר לדיור מוגן, כי דווקא בנקודה הזאת לכל אדם יש (או אין) את הכספים שלו. דיור מוגן הוא שירות יקר, ולפעמים נדרש הדייר למכור את דירתו על מנת לממן את המעבר. חשוב לזכור שפעולה זו היא בלתי הפיכה, ואם משהו יקרה ותבקשו להחזיר את הגלגל לאחור והדירה כבר נמכרה, לא ניתן לעשות הרבה. עם תחילת הקורונה וההסגרים שהטילו בדיורים המוגנים, הייתה בעיה דווקא למיעוטי היכולות הכלכליות שנאלצו למכור את דירת מגוריהם היחידה. אל תמנעו מלשקול אפשרות של נטילת משכנתא הפוכה על דירתכם אם הסכום לו אתם זקוקים אינו גבוה וגילכם אינו צעיר. אחרי לכתכם הילדים יירשו את הדירה ויסלקו את המשכנתא. לפעמים הם יעדיפו פתרון זה.
- הבטחת כספיכם – לאחר מקרים רבים של בתי דיור מוגן שפשטו את הרגל או שבעליהם נעלם עם כספי הדיירים, חייבו את הבעלים להבטיח את כספי הדיירים. החוזה עליו תחתמו כנראה שיציע לכם מספר אופציות, ביניהן: (1) מתן ערבות בנקאית לדייר – שכיום, לאחר תיקון החוק, רוב עלותה מוטלת על בעלי הדיור המוגן. (2) רישום משכנתא מדרגה ראשונה לטובת הדייר או נאמן מטעמו שייבחר על ידי דיירי הדיור המוגן. (3) הפקדה של אחוזים מסוימים מהפיקדון שהפקדתם אצל נאמן מטעם הדייר. הפקדון יוחלף בהערת אזהרה בחלוף תקופת זמן.
במאמר זה דיברנו על כמה מהנקודות המשפטיות החשובות לזכור ולקחת בחשבון בהליך קבלת ההחלטה אם רצונכם לעזוב את ביתכם ולעבור להתגורר בדיור מוגן. כידוע, רגשית ואישית יש נקודות לחיוב ולשלילה לסוגיית הדיור המוגן. את אלה יש לשקול עם בעלי מקצוע אחרים.
אני ממליצה לכל מי שמתלבט בין הבטוחות להתייעץ לפני הבחירה עם עו"ד מומחה/מומחית בתחום הדיורים המוגנים על מנת שהחוזה יתאים לצרכיהם ויכולותיהם.
עורכת הדין פריימן היא היועצת המשפטית של זקני השבט
